Por Isabelle Narciso*
A dinâmica da economia está intimamente ligada à renovação de contratos de locações de imóveis, em especial àqueles destinados ao comércio, chamados pela legislação de contratos de locação não-residencial. A pacificação de uma favela próxima, por exemplo, e a chegada da Copa do Mundo de 2014 e dos Jogos Olímpicos de 2016 – com seus consequentes benefícios, principalmente para a cidade do Rio de Janeiro -, são alguns dos fatores responsáveis pelo boom imobiliário atual. Essa valorização tem se demonstrado, em certos pontos, exagerada e distante da realidade econômica da maioria daqueles que pretendem comprar ou alugar um imóvel.
A devida atenção deve ser dada pelos comerciantes que exploram sua empresa em imóvel alugado, para não ficarem obrigados a mudar de ponto e perder sua freguesia. A Lei de Locações protege o ponto comercial ao dar ao locatário o direito de renovação compulsória do contrato, por igual período inicialmente contratado, desde que, cumulativamente, preencha os seguintes requisitos:
a) contrato por escrito e com prazo determinado.
b) o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos seja de 5 (cinco) anos.
c) exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de 3 (três) anos.
d) estar em dia com todas as obrigações inerentes ao contrato de locação, como, por exemplo, o pagamento dos aluguéis, impostos, taxas e seguro de incêndio.
Um quinto requisito, no que diz respeito ao fiador, foi inserido pela Lei nº 12.112/09. Nos contratos em que há fiador, sempre é obrigatória a comprovação da situação financeira deste, podendo, inclusive, haver a alteração de quem foi inicialmente por outro, desde que o mesmo comprove sua boa condição financeira. Tal situação favoreceu extremamente os locadores e criou mais um encargo aos locatários na parte, talvez, mais sensível da relação locatícia, que é a fiança.
Atenção aos prazos!
O direito à renovação compulsória do contrato somente é exercido por meio da propositura da ação renovatória. O locatário tem de estar atento ao prazo para propositura dessa ação, pois a mesma tem que ser distribuída respeitando-se os prazos estabelecidos na lei. Tendo como base a data final do contrato, a chamada ação renovatória deve ser ajuizada entre 1 (um) ano até 6 (seis) meses ao término do contrato, sob pena de decadência do direito. Não havendo qualquer hipótese de prorrogação desses prazos.
Portanto, para o locatário não se sujeitar a um aumento absurdo no valor do aluguel ou, ainda, para não se sujeitar a ter de mudar de ponto comercial, é de suma importância que os ajustes para a renovação amigável do contrato de locação comercial comecem antes dos prazos acima mencionados. Caso contrário, o locatário deve procurar seu advogado para propor a ação renovatória. Nela, basicamente se discute o valor do aluguel do novo contrato ao qual o locatário tem direito. Normalmente, esse valor se dá por um perito, mas pode ser determinado pelo juízo considerando as propostas realizadas por locador e locatário.
Não só o locatário pode propor a ação renovatória. Esta poderá ser proposta pelos cessionários ou sucessores da locação aprovados pelo locador, desde que estes dêem continuidade à atividade antes explorada. O direito à renovação é liquido e certo e, por força da própria Lei de Locações, é nula de pleno direito qualquer cláusula contratual que proíba ou afaste o referido direito ou, então, que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Portanto, é importante estar atento aos prazos de renovação da locação e estar em contato com seu advogado para evitar danos ao seu negócio por conta da não-renovação de seu contrato de aluguel.
*Isabelle Narciso é sócia do escritório Álvaro Cravo Advogados. Contatos: (21) 2240-1118 e contato@alvarocravo.adv.br.