Diante do grande crescimento do mercado de imóveis novos, um grande problema cresce na mesma proporção: o atraso na entrega das chaves. Ela, como comumente é conhecida a entrega do imóvel novo, é, por muitas vezes, a maior dor de cabeça na relação entre compradores e construtoras.
Esse atraso na entrega do imóvel pode se dar não apenas por um cronograma mal realizado pela construtora, mas por fatores que ninguém consegue imaginar no ato da assinatura do contrato. “Situações como a falta de mão-de-obra especializada, greves, problemas ligados às licenças para realização do empreendimento, falta de materiais de construção e até fatores climáticos, como a chuva em excesso, podem atrasar a entrega da obra”, enumera a advogada Isabelle Narciso, sócia do escritório Álvaro Cravo Advogados.
“Como se percebe, a questão é extremamente delicada e, não raro, deságua nas mãos do Poder Judiciário a responsabilidade por decidir se o comprador do imóvel será ressarcido ou não pelo atraso, ou se tem ou não direito, inclusive, de rescindir o negócio realizado com a construtora”, completa o advogado Álvaro Cravo.
Como a relação comprador/construtora é amplamente reconhecida pela justiça como uma relação de consumo, ao comprador recaem todas as vantagens e presunções previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC). “Portanto, no caso de disputa judicial cuja discussão seja a responsabilização da construtora pelo atraso na entrega do imóvel, o dever de provar que não houve atraso ou, se houve, que foi por culpa exclusiva de terceiro é da construtora.”, esclarece Isabelle.
Como se pode perceber, o comprador/consumidor tem uma posição privilegiada em face da construtora, que somente se exime do dever de indenizar se comprovar que o atraso não se deu por fato exclusivo seu ou de seus subempreiteiros, fornecedores ou empregados. “É o chamado nexo causal, que é a ligação entre o dano causado pelo atraso e a conduta da construtora em gerar esse atraso”, diz Cravo.
Diante de tal situação, as construtoras têm se precavido com a utilização de uma cláusula contratual que prevê o atraso na entrega do imóvel por um prazo que varia de 90 a 180 dias. Para a advogada Isabelle Narciso, o que pode parecer um abuso das construtoras, na verdade faz parte do dever de informação que o contratante mais forte da relação de consumo deve prestar ao comprador. Tanto assim o é que a jurisprudência atual não considera tal cláusula abusiva.
Em sede judicial as construtoras se defendem no intuito de demonstrarem que o atraso se deu por culpa exclusiva de terceiro ou do próprio consumidor, como um financiamento não aprovado no prazo adequado, por exemplo. Ou ainda podem alegar que o atraso se deu por caso fortuito ou força maior: chuvas excessivas para determinada época do ano, entre outras possibilidades.
É comum entre os compradores que recorrem ao judiciário em razão do atraso da entrega do imóvel a requisição de indenizações sobre o lucro cessante, sob o argumento de que iriam utilizar do imóvel para alugá-lo a terceiro. “Essa questão não pode ser confundida com o dano material causado ao comprador que permanece pagando aluguel em imóvel diverso, por mais tempo que o previsto para a entrega das chaves”, informa o advogado Álvaro Cravo. Neste último caso, a jurisprudência vem atuando no sentido de que é possível que o consumidor seja ressarcido pelo dano material. Quanto aos lucros cessantes, não há entendimento consolidado quanto aos mesmos serem devidos pelo construtor.
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