Por Álvaro Cravo* e João Paulo Vieira**
Adquirir um imóvel em um leilão, judicial ou extrajudicial, pode ser uma ótima oportunidade de investimento, seja para revenda, moradia ou alugar para terceiros. É possível adquirir o bem por preços significantemente abaixo do valor de mercado. Porém, para que o investidor arremate um imóvel de forma segura, alguns cuidados devem ser tomados. Os sete cuidados básicos para o investidor efetuar uma arrematação segura e lucrativa são:
1 – Verificar se o imóvel está ocupado
Como, normalmente, o que leva o imóvel a leilão é a existência de uma execução derivada de um inadimplemento, via de regra, o imóvel está ocupado. Desta forma, antes da arrematação, o investidor deve verificar se o imóvel está ocupado e se essa pessoa que está no imóvel é o proprietário ou locatário. Estas informações são importantes na hora de traçar uma estratégia para desocupação do imóvel após o leilão.
2 – Nunca deixar de visitar o local
Se o imóvel estiver ocupado, provavelmente, não será possível conhecer seu interior e verificar seu estado de conservação, todavia, o investidor deve obter o máximo de informações possíveis do imóvel e de seu entorno. Uma atitude importante é conversar com o síndico ou administrador do condomínio.
3 – Verifique o edital do leilão
No processo de verificação de viabilidade da arrematação, o investidor deve dedicar um tempo analisando o edital do leilão, uma vez que é neste que estarão todas as regras do leilão, bem como as informações dos imóveis como metragem quadrada, endereço, valor da avaliação, data de 1ª e 2ª praça, comissão do leiloeiro, etc. Cabe ressaltar que a análise do edital não dá suficiente segurança se não vier acompanhada de análise do advogado especializado.
4 – Fique atento para as dívidas do imóvel
O interessado em arrematar o imóvel deve conhecer todas as dívidas que o imóvel possua. Ele deve verificar, por meio de consulta ao edital, se o imóvel será vendido sem dívidas, livre e desembaraçado, ou se deverá arcar com estas dívidas após a arrematação. Esta informação é primordial para determinar a viabilidade do investimento.
5 – Verifique a liquidez do imóvel antes de arrematar
Muitas vezes o investidor identifica oportunidades com um valor muito baixo e fica, obviamente, inclinado a arrematar o bem e obter um bom lucro na revenda. Porém, o investidor deve ter muito cuidado com a liquidez do imóvel, uma vez que de acordo com suas características a revenda do imóvel pode não se dar com a velocidade desejada pelo arrematante, que ficará com seu capital imobilizado por mais tempo que desejava.
6 – Não deixe a emoção tomar conta
O investidor deve determinar um teto para seus lances de acordo com a pesquisa feita sobre o imóvel e sua pretensão de lucro. Nunca deve se deixar levar pela emoção do momento e ultrapassar este teto, sob pena de gastar mais do que deveria e deixar de fazer um bom investimento. As oportunidades de boas arrematações são constantes e, desta forma, não vale esgotar suas reservas em um leilão só pela emoção.
7 – Contratar um advogado especializado
A contratação de um advogado deve ser uma das prioridades do investidor, visto que o profissional tem condições de verificar todos os vícios que possam existir no processo de execução que originou o leilão do imóvel, bem como auxiliar o investidor após a arrematação com a imissão na posse e o registro da nova propriedade que se adquire com a arrematação. A contratação de um advogado não deve ser vista como um custo desnecessário, e sim como parte do investimento.
Além dessas sete dicas, existem outros cuidados que devem ser tomados antes de se efetuar uma arrematação e, por mais empenhado que seja o investidor em obter todas as informações, é indispensável a contratação de um profissional especializado para garantir uma arrematação segura e rentável.
* Advogado, sócio do escritório boutique Álvaro Cravo Advogados, localizado no Centro do Rio de Janeiro.
** Advogado associado ao escritório Álvaro Cravo Advogados, especialista em Direito Tributário pela FGV.
Contato: contato@alvarocravo.adv.br