Por Álvaro Cravo* e João Paulo Vieira**
A aquisição de imóveis em leilões judiciais sempre foi um ótimo negócio, uma vez que os preços dos bens leiloados podem ser bem menores que os preços de mercado, podendo chegar a uma redução de até 50% do valor de mercado. E isso ficou mais sensível no momento em que os preços dos imóveis atingiram valores inimagináveis. Porém, o negócio pode ser tornar um pesadelo caso não seja feito com cautela e preparação. Torna-se essencial a utilização de assessoria jurídica especializada para avaliar o risco do negócio, pois o profissional qualificado para tanto faz uma análise prévia do processo, investigando se este possui alguma pendência ou entrave para que o investimento possa ser feito da maneira mais segura possível.
Adquirir imóveis por meio de leilões judiciais é, segundo especialistas, uma boa opção dentre as possibilidades de investimentos disponíveis no mercado, uma vez que, dependendo do imóvel, é possível conseguir um retorno financeiro de 30%, ou mais, sob o valor investido, caso a intenção do investidor seja revender o bem e de até 1% ao mês, caso a intenção seja locar o bem adquirido em um curto período de tempo.
É claro que existem várias hipóteses que podem obstar o desejo do comprador, e estas devem ser analisadas com cuidado antes do leilão. Questões como a natureza e o montante das dívidas que estão vinculadas ao imóvel, se existe alguma nulidade no processo, se o mesmo tem outras penhoras em um ou mais processos, se a avaliação do imóvel foi feita de forma legal, se existe um credor hipotecário e se ele foi informado do processo e, ainda, se o imóvel está ocupado. Essas questões devem ser analisadas para que o arrematante saiba quais são os riscos do negócio e assim possa avaliar se o investimento é valido ou não.
As dívidas identificadas devem ser analisadas com cautela, visto que existem situações em que o arrematante adquire o imóvel livre e desembaraçado (sem dívidas) e situações onde além de arcar com o valor da arrematação, também deverá arcar com o valor das dívidas do imóvel (IPTU, Condomínio).
Caso os imóveis estejam ocupados, o arrematante terá que buscar os meios judiciais disponíveis para adquirir a posse do bem arrematado.
Portanto, o interessado em adquirir um imóvel em leilão judicial não deve apenas procurar um leiloeiro, pois na maioria das vezes as informações disponibilizadas não são suficientes para se saber se há óbices jurídicos à arrematação. Deve procurar uma assessoria especializada que poderá acompanhar todo o procedimento que levará à arrematação do imóvel, seu registro junto ao Cartório de registro de imóveis, bem como atuar nos autos do processo em defesa dos interesses do arrematante.
* Advogado sócio do escritório boutique Álvaro Cravo Advogados, localizado no Centro do Rio de Janeiro.
** Advogado associado ao escritório Álvaro Cravo Advogados, especialista em Direito Tributário pela FGV.
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